ПРОЙТИ ПО ТОНКОЙ ГРАНИ

01 августа 2018
340
0

К большому сожалению, к выполнению требований по сохранению объектов культурного наследия принято относиться несерьёзно. Обычно этот пункт градостроительного плана неискушённые читают «по диагонали», не считая его важным. А потом появляются проблемы, решение которых требует денег и времени, при проработке площадки не учтённых и в бюджеты не заложенных. Возникают конфликты, которых вполне можно было избежать «на дальних подступах». Сопровождение проекта специалистом по охране культурного наследия позволяет эти проблемы спрогнозировать заранее и подготовиться к их решению. Не устранить, но значительно сократить.

            Я беру площадку на сопровождение с первых же её шагов в фирме. Как только появляется схема участка с расположением на ней здания, и заказчик обозначает свои желания, начинается анализ площадки на возможные проблемы и поиск способов их решения. Обычно первичный анализ участка занимает около часа.

            Практически всегда необходимо выполнять археологическое обследование участка. Археология привязана к времени года. В принципе, археолог может работать всегда: хоть зимой, хоть летом. Но работать зимой археологу гораздо труднее: надо ставить временные павильоны над раскопами и греть их, далеко не у всех археологов есть возможность взять открытый лист в зиму (не сданы отчёты), всё это приводит к значительному удорожанию археологических исследований. Поэтому мы стараемся начать археологическое обследование участка как можно раньше, дабы выполнить его в тёплое время года без излишней суеты и спешки. К счастью, застройщики набираются опыта, проблемных заказчиков, прибегающих в конце ноября с вытаращенными глазами, от того, что их стройка вдруг остановилась «из-за какой-то там археологии», становится всё меньше.

            Центральные части Нижнего Новгорода и многих городов области расположены в границах охраняемого культурного слоя. В этом случае работу археолога «на земле» предваряет разработка «раздела об обеспечении сохранности» объекта культурного наследия. Работа не дорогая и не долгая, но требующая длительной процедуры согласования. И опять, чем раньше начать эту работу выполнять, тем выше вероятность отсутствия задержек в дальнейшем.

            Раздел об обеспечении сохранности необходимо выполнять и в отношении объектов культурного наследия — зданий, если они расположены рядом с предполагаемым строительством. Долгое время эта норма закона оставалась «спящей», но после ряда случаев обрушения домов-памятников в котлованы соседних строек, эту документацию стали жёстко требовать. Причём поначалу никто толком не понимал, что этот раздел должен содержать и как его делать. Пришлось долго разбираться в нормативных документах, вырабатывать алгоритм разработки раздела. Эту задачу удалось успешно решить. Обычно при разработке раздела стараются выбрать способ ограждения котлована, при котором физическое воздействие на объект культурного наследия полностью исключается, но в ряде случаев сделать это невозможно. Тогда дом-памятник необходимо обследовать, организовывать мониторинг его технического состояния, а, иногда, выполнять его реставрацию и укрепление.

            Важнейшей составляющей анализа площадки нового строительства в центре является проверка наличия там защитных зон и зон охраны объектов культурного наследия. К сожалению, проектировщики и застройщики не всегда обращают внимание на существующие ограничения, оттого их бурная фантазия не знает пределов. Сначала они, довольные и счастливые, рисуют огромный дом в самом центре, рядом с маленьким домиком, который почему-то нельзя смахнуть бульдозером. Потом, вдруг, выясняется, что этот, такой замечательный проект, который так понравился ведущим специалистам и высокому начальству, реализовать невозможно. По причине наличия на этом участке охранной зоны памятника, где допустима только регенерация застройки и их 25 этажей в эту регенерацию никак не вписываются. И всё потому, что на наличие охранных зон объектов культурного наследия участок не проверили или не удосужились режимы этих зон внимательно прочитать.

            Изучение участка под новое строительство на ограничения по охране памятников на самом раннем этапе работы с ним позволяет потенциальному застройщику заранее оценить свои риски, просчитать финансовые и временные затраты. В моей практике были случаи, когда, получив расклад по затратам денег и времени потенциальный застройщик отказывался от выхода на площадку. Это неприятно, но лучше, если это случится в самом начале работы, пока не затрачены силы, время и деньги, чем потом, когда в площадку уже много вложено, но её приходится бросать.

            Следует обратить внимание и на те риски, которые оценить невозможно. Самым большим таким риском является неожиданное выявление на участке объекта культурного наследия. Закон об охране объектов культурного наследия не содержит ясного определения термина «объект культурного наследия».

            В законе сказано, что таковым может быть признан объект недвижимости старше 40 лет, «обладающий признаками объекта культурного наследия». Какими именно признаками объект недвижимости должен обладать… ни закон, ни подзаконные акты к нему не говорят. Из закона понятно, что это должен быть объект, несущий важную историческую информацию. То есть, говоря языком источниковедения - «вещественный источник». Но история начинается вовсе не 40 лет назад, гораздо раньше. А как вещественный источник можно и нужно рассматривать вообще любой предмет. Вопрос только в том, какой объём информации он несёт и как эту информацию с него снять. Современные историки слишком избалованы письменными источниками, работать с вещественными источниками они разучились. Но ещё раз обращаю внимание: как вещественный источник может рассматриваться вообще любой предмет. ЛЮБОЙ! Если сохранять все объекты недвижимости, которые можно рассматривать как вещественный источник, надо присваивать статус объекта культурного наследия вообще всем зданиям. Хорошо, по закону всем зданиям старше 40 лет. В Нижнем Новгороде полным-полно панельных домов перешагнувших 40-летний рубеж. Я не говорю о «хрущёвках», которые, кстати, свидетели времени, несут огромный пласт информации о времени постройки. Во многих таких домах жили известные люди. Для многих жителей города с этими домами связаны воспоминания о счастливом детстве и бурной молодости, для них эти дома — часть их жизни. Их все сохранять?

            Но заявления на выявление имеют странное свойство появляться. Причём в самый неудобный момент. А дальше… а дальше возникают требования законодательства об охране культурного наследия. Все работы — на основании документации, согласованной должны порядком. Ко мне обращались по поводу перепланировки квартиры в «сталинском» доме — объекте культурного наследия. Цена квартиры — 4 млн рублей, стоимость проекта перепланировки (а это — приспособление к современному использованию) — от 5 млн рублей.

            Тот, кто выявил объект культурного наследия, в этом доме, как правило, не живёт. А тех, кто домом владеет, о целесообразности его сохранения не спросят. Но за сохранение платить придётся им, собственникам.

            Надо смотреть правде в глаза: сохранить все здания старше 40 лет, несущие историческую информацию (то есть вообще все дома старше 40 лет) невозможно. На это не хватит ни средств, ни сил. Поэтому необходим тщательный отбор, что надо сохранять любой ценой, а что, увы, сохранить никак не выйдет. Придание статуса всем, что понравилось, приведёт не к сохранению культурного наследия, а к прямо противоположному результату: обесцениванию высокого статуса. Придание одинакового статуса Кремлю и сараю не поднимает сарай до уровня Кремля, оно опускает Кремль на уровень сарая. Поэтому установление «признаков объекта культурного наследия» нормативным документом — необходимо. Пока же это отдано на произвол эксперта, который принимает решение, как Бог на душу положит.

            Отсутствие ясного определения термина «объект культурного наследия» не позволяет оценить историко-культурную ценность застройки, существующей на отдаваемом под новое строительство земельном участке. Понятно, что будущему застройщику, новые объекты культурного наследия на участке под застройку не нужны. Выявлять их он не заинтересован. А поскольку нигде не указано, какие именно факты надо выявить для придания зданию статуса ОКН, убедить застройщика сохранить дом, не имеющий статус ОКН крайне сложно. «Этот домик такой красивый» не звучит убедительно, увы. В конце концов, он может найти эксперта, который пребывая в правовом поле отсутствие статуса подтвердит.

            Но отсутствие ясного определения термина объект культурного наследия провоцирует и другие действия. Всегда может найтись совершенно посторонний по отношению к дому человек, который подаст в государственный орган охраны объектов культурного наследия заявление на выявление объекта. Действия этого человека абсолютно не предсказуемы. Когда он подаст заявление…, на какой именно дом… — не может спрогнозировать никто. Ответственности за последствия своих действий заявитель не несёт. За ложный донос и за лжесвидетельство существует уголовная ответственность, за заведомо ложное заявление на выявление ОКН — ответственности никакой. Потому, что доказать ложность невозможно в принципе, грани между правдой и ложью закон не установил.

            Зато последствия у такого заявления самые серьёзные. Заявление, скорее всего, примут. Дом получит статус выявленного ОКН, с полной правовой охраной. Уже подъехал бульдозер его сносить… и остановился. Статья 243 УК РФ, до 6 лет лишения свободы. Пока решается вопрос о включении дома в реестр — стройка стоит! Застройщик несёт огромные затраты. Если объект включат в реестр — весь проект, где его наличие не учитывалось, полетит в корзину. Многие миллионы рублей, кропотливый труд сотен людей - вылетят на помойку. Заявитель никакой ответственности за последствия не понесёт! Он — белый и пушистый, борец за всё хорошее против всего плохого. А застройщик — зажравшийся гад и враг культуры.

            Хорошо, пусть так. Пусть ясного определения ОКН не будет. Люди культуры, они такие… высоко летают, простым смертным их не понять. Но почему люди культуры молчат? Молчат, когда участок выставляют на торги. Молчат, когда согласовывают проект и он проходит градостроительный и архитектурный советы. Молчат на общественных слушаниях. Всё это гласные и открытые процедуры. А когда уже все разрешения получены, когда поставлен забор и приезжает бульдозер… вот тогда появляется «общественность». И разводит руками… «ой, мы не успели!». Оно и понятно. Зачем торопиться? Никакой ответственности за опоздание нет. Ответственность за их опоздание ложится… правильно! На застройщика. Ведь общественность — белая и пушистая, борется за правое дело. А застройщик всё тот же зажравшийся гад и враг культуры.

            Я понимаю, разработка нормативного документа, устанавливающего признаки объекта культурного наследия, требует времени и кропотливого труда. Но что мешает установить момент, после которого выявление объекта культурного наследия оплачивается выявившим?

            В итоге, в городе сложилась совершенно не терпимая ситуация. Несколько шумных «активистов» взяли на себя полномочия говорить с властью и деловыми кругами от лица всех горожан. На что горожане их вовсе не уполномочивали. Центр города изобилует руинами, имеющими статус объекта культурного наследия. Читать обоснование историко-культурной ценности которых (если таковое присутствует) зачастую просто смешно. Но на основании таких «документов» приняты решения, определяющие развитие города на многие десятилетия вперёд.

            Мой богатый опыт общения с застройщиками позволяет сделать вывод: застройщики — вполне вменяемые люди, готовые к компромиссу. Наглые и невменяемые остались в далёком прошлом. Они очень хорошо понимают два языка: язык денег и язык закона. Высокие материи им не ведомы. Это не плохо и не хорошо. Это факт, который необходимо учитывать.

            Там, где сохранение культурного наследия доносят до них языками закона и денег, они всё прекрасно понимают. Требования законодательства они понимают очень хорошо. Самое главное — застройщики готовы договариваться и выполнять взятые на себя обязательства. Язык наглого злоупотребления недоработками законодательства ни к чему, кроме озлобления и агрессии не приведёт.

секретарь общественного совета

при Управлении государственной охраны

объектов культурного наследия

Нижегородской области. 

К. КУДРЯШОВ

Подписаться на рассылку

Комментарии

Комментарии после авторизации